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险资背景房企蜂拥股权收购 行业高杠杆运作存在风险

2021-04-08 

本文摘要:简介:险资在以另类方式紧贴房地产行业。

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简介:险资在以另类方式紧贴房地产行业。短短4天之内,景瑞向恒大出售了两个项目公司股权,其中出让天津景秀置业全部股权、上海景麒49%股权。两笔转让作价19.54亿元。

11月30日,宝能以10.34亿元拍电影下浙江钱江水利旗下浙江锦天房产100%股权与债权、锦天物业100%股权。阳光城以13.5亿元总价并购杭州中大圣马置业与浙江物产良渚花苑等15家公司股权并分担其债务,预计总成交资产过百亿。

恒大、宝能都是有险资背景的房企,阳光城亦是,今年8月,阳光城以34亿元并购以色列保险巨头凤凰有限公司有限公司52.3%股权。回应,同策咨询研究部总监张宏伟认为,由于险要资资金成本低,筹措规模也较小,因此,享有险要资背景的房企在这一轮股权收购中具备优势;类金融、小额贷等背景的房企,在做到股权投资的时候,资金用于的便捷程度和优势就不如前者。

自调控以来,多宗股权收购案例皆经常出现恒大、融创、宝能的身影。一名长年注目房地产资本市场的业内人士认为,闽系由房企在市场波动周期中,较擅于逃跑收购机会。除了银行借款、公司发债等常规性融资外,公司股权、项目股权、开建工程都有可能作为融资抵押物;甚至出售其他上市公司股权展开投资,再行质押买入。

再加民间资本利用较充份,杠杆率较高。上述业内人士认为,目前市场对物业资产价格估值偏高。对于卖方而言,短时间收益可期,因此部分公司不会有解散点子,必要买项目股权。

“这个现象只是启幕,10月份新政之后,明年下半年将不会有更加多房企买项目股权”。房地产市场的非理性兴旺,与上市房企杠杆的较慢提高脱不了关系。如何有效地掌控杠杆正在沦为调控风暴后,对房企生存能力的大考验。

据同策咨询对2016年三季度样本上市房企杠杆倍数的统计资料,名列前三位的是鲁商置业、京投发展、天津松江,杠杆倍数分别为16.7倍、10.7倍、10.4倍,远高于平均值。鲁商置业三季度总负债395.5亿元,资产负债率约94%。同期经营活动产生的现金流量净额为-42.4亿元,投资活动产生的现金流量净额为-0.2亿元,融资活动产生的现金流量净额为-50亿。

同策咨询认为,即使现有负债全部借用,鲁商置业2016全年合约销售金额最少要超过70亿以上才能保持资金平衡,而截至三季度末,其营业收入为37亿。在调控之下,四季度市场销售遇冷可能性很大。换句话说,未来两年,除非鲁商置业仍维持前两年的高周转,且信贷不不受削减政策影响,否则公司有可能经常出现相当严重资金缺口。而三季度信达地产杠杆约6.5倍,在同策咨询统计资料中也一处较高水平。

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该机构指出,这是由于信约高价拿地引发。经机构统计资料,2016年开年以来,信达地产已耗资215.13亿元夺下三幅地块,前11月其销售额为114亿。同策认为,信达拿地背后,是大股东中国信达通过基金为其“器官移植”,再行找寻策画方。

三季度信达地产资产负债率约87%。因此不难理解其在上海、深圳两幅高价地上与泰禾进行合作。同策咨询研究部总监张宏伟认为,虽然目前环境下房企融资额度有所增加,但比起前几个月依然较较少。

融资成本浮动并不大、融资渠道依然多样。2016年将近年底,由于多数公司债已完成发售,房企融资多以银行贷款等传统融资方式居多,较较少使用市场化方式。但从房企公布的融资计划来看,多家房企公布了公司债、中期票据、短期融资券三种方式,总额总计1043亿元人民币的市场化债权融资预案。

同策咨询研报表明,今年11月,40家典型上市房企已完成融资金额折算人民币363.72亿元,环比10月减少51.45%,但比起6-9月融资依然较低。债权融资额度依然占到房企融资总量的意味著比重(92.48%),其中境内银行贷款沦为最主要渠道;信托、委托贷款额度也大幅度下跌;11月没任何公司债发售,海外债权融资总量实时衰退。

本月股权融资中除融创中国放新股外,只牵涉到股票期权计划,在房企融资总量中占到之比8.47%。声明:凡本网车站标明“来源:沃保网”的文章,版权均属沃保网所有,如须要刊登,请求再行读者《内容刊登许可解释》,按照涉及规定取得许可。予以许可,禁令刊登、摘编,如有违背,追究责任法律责任;资讯内容中如有提到保险产品信息仅供参考,明确请以保险公司官方月条款不尽相同;如有牵涉到信息准确性偏差,请求联系沃保官方客服。


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